غایب بزرگ بازار ملک - وبلاگ عکس

به گزارش وبلاگ عکس، دو آمار رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات وساخت مسکن نشان می دهد دو موتور مولد بازار مسکن در شرایط فعلی از کار افتاده و زمان جراحی بازار ملک با استفاده از الگوی نو چینی فرارسیده است.

آنالیز های جهانی اقتصاد با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد با قفل شدن دو موتور سرمایه گذاری مولد در بازار ملک شامل موتور فروش نوسازها وموتور ساخت مسکن، هم اکنون بازار مسکن یک غایب بزرگ دارد. این غایب بزرگ بازار مسکن، سازنده ها و بسازو بفروش هایی هستند که در نقش سرمایه گذاران مولد ملکی در نتیجه افزایش فعالیت های سفته بازی در سال های اخیر و اثر منفی این فعالیت ها بر فرآیندهای فروش و ساخت مسکن، به حاشیه بازار رانده شده اند.

آمار اول که نشان دهنده قفل شدن موتور اول مولد بازار مسکن یعنی فروش واحدهای مسکونی نوساز است، از ثبت یک رکورد تاریخی در بازار معاملات واحدهای مسکونی نوساز خبر می دهد. آبان سال جاری سهم فروش نوسازها از کل معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران به کمترین مقدار خود از ابتدا تا به امروز سقوط کرد. سهم معاملات خرید وفروش آپارتمان های مسکونی نوساز که در سال قبل از جهش قیمت مسکن بیش از 50 درصد بود، آبان سال جاری به 32 درصد کاهش یافت.

این در حالی است که این سهم تنها مخصوص واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده نیست و بخش عمده این آمار مربوط به سهم فروش واحدهای مسکونی دو تا پنج سال در بازار معاملات مسکن مرکز است. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده به این ترتیب به مراتب کمتر از این مقدار است. سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن تهران در حالی در آبان رکورد تاریخی کمترین مقدار فروش این گروه سنی از آپارتمان های مسکونی را به ثبت رسانده است که در این ماه همزمان با افزایش حضور فروشنده ها در بازار مسکن، حجم معاملات خرید آپارتمان حدود 40 درصد نسبت به مهر افزایش یافت. این افزایش فروش در غیاب گروه بزرگی از سازنده ها و عرضه کننده های واحدهای مسکونی نوساز اتفاق افتاده است.

سقوط تاریخی سهم نوساز ها

سهم فروش نوسازها در سال 95 (قبل از آغاز دوره جهش قیمت اخیر)، برابر با 55 درصد بود که هم اکنون به 32 درصد سقوط نموده است.

علاوه بر این، آمار دیگر مربوط به تیراژ ساختمانی مرکز، نشان دهنده ثبت کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن درست در میانه پاییز است. پاییز سال جاری، تنها 2 هزار و 900 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که این مقدار کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن در مرکز است. به گونه ای که حتی در ماه های فروردین هم که بازار ساخت و معاملات مسکن حالت تعطیل یا دست کم نیمه تعطیل به خود می گیرد تیراژ ساختمانی مرکز همیشه از این مقدار بیشتر بوده است.

تیراژ 2 هزار و 900 واحدی ساخت مسکن در پاییز 1400 نشان می دهد در صورتی که حجم ساخت وسازها در تهران به همین روال تا انتها سال ادامه داشته باشد، حجم کل ساخت وسازهای مرکز در سال 1400 کمتر از تیراژ ناچیز ساختمانی سال قبل هم خواهد شد.

در حالی که در سال های ابتدای دهه 90 تیراژ سالانه ساخت وساز شهر تهران به 200 هزار واحد نیز رسید. این مقدار به دلیل رکود در بازار ساخت وساز در 5 سال اخیر به طور میانه سالانه کمتر از 70 هزار واحد بود. سال گذشته از این مقدار نیز کمتر شد و به 53 هزار واحد مسکونی سقوط کرد.

دلایل افت تیراژ ساختمانی

با گریپاژ کردن موتور مولد اول در بازار مسکن یعنی موتور فروش نوسازها وموتور دوم یعنی موتور ساخت، سرمایه گذاری مولد نیز در بازار مسکن قفل شده است.

آنالیز های جهانی اقتصاد درباره دلیل قفل شدن موتور اول سرمایه گذاری مولد در بازار مسکن یعنی موتور فروش واحدهای مسکونی نوساز نشان می دهد به حداقل رسیدن خریدهای مصرفی در بازار ملک ناشی از جهش قیمت مسکن، منجر به افت شدید سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن شده است. این موضوع به افزایش فعالیت های سفته بازی در بازار ملک در نتیجه افزایش نااطمینانی ها به آینده و انتظارات تورمی از یکسو و ریسک صفر سفته بازی از سوی دیگر مربوط می گردد. در نبود اهرم های مالیاتی موثر و بازدارنده برای ورود تقاضای سفته بازی به بازار مسکن، هزینه سفته بازی در این بازار صفر است و همین موضوع باعث شده بازار مسکن به پناهگاه امن سفته بازها تبدیل گردد.

کاهش سهم فروش نوسازها در معاملات مسکن بنا به دلایلی که به آن اشاره شد اولین و مهم ترین عامل قفل شدن موتور دوم سرمایه گذاری های مولد در بازار ملک یعنی موتور ساخت است. نبود تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده از سوی سازنده ها، انگیزه آنها را برای ورود به بازار ساخت و عرضه آپارتمان های نوساز به حداقل رسانده است. از سوی دیگر افزایش هزینه های ساخت مسکن و بالا رفتن قیمت تمام شده ناشی از جهش قیمت زمین تحت تاثیر افزایش فعالیت های سفته بازی و سوداگری در بازار زمین، موتور دوم در بازار سرمایه گذاری مولد ملکی را از کار انداخته است.

با قفل شدن این دو موتور، دو آسیب مهم از ناحیه به حداقل رسیدن سرمایه گذارهای مولد در بازار ملک ابتدا به این بازار و به زیان خریداران مصرفی آپارتمان و سپس به کل اقتصاد کشور وارد شده است. از این رو سیاستگذار مسکن با توجه به اهمیت این موضوع و تبعات منفی افت سرمایه گذاری مولد ملکی برای بازار مسکن و مجموعه اقتصاد کشور، باید به فوریت وارد عمل شده و ابزارهای مناسب برای راه اندازی مجدد این دو موتور را به کار بگیرد.

فعالیت سفته بازها در بازار مسکن سه بخش بازار ملک را هدف قرار داده و به آن آسیب وارد نموده است. ابتدا منجر به افزایش شدید قیمت ها شده است، سپس حجم معاملات مسکن به خصوص واحدهای مسکونی نوساز را کاهش داده و در مرحله بعد منجر به افت شدید تیراژ ساخت مسکن شده است.

سیاستگذار در این زمینه یک دو راهی پیش روی خود دارد. اولین راه مربوط به مداخله مستقیم دولت برای ساخت وعرضه تیراژ انبوه مسکن در قالب طرح خانه سازی دولتی است که راه حلی انحرافی محسوب می گردد. اما در قالب راه دوم که در بسیاری از کشورهای جهان به کار گرفته شده وموفقیت آمیز نیز بوده است از یک اهرم موثر برای برطرف انجماد ملکی، مقابله با سفته بازی و افزایش عرضه به بازار مسکن با کمترین هزینه برای سیاستگذار و بازار ملک، استفاده می گردد.

آمارها نشان می دهد در بازار مسکن کشور مازاد عرضه نیز وجود دارد اما به دلیل احتکار و خالی نگه داشتن تعداد بسیار زیادی از واحدهای مسکونی از سوی سفته بازها ومحتکران ملکی، تقاضای مصرفی با مشکل کمبود عرضه روبرو است. از سوی دیگر فعالیت محتکران و سفته بازها در بازار مسکن در غیاب اهرم های مالیاتی موثر برای ایجاد هزینه و ریسک احتکار مسکن، منجر به ایجاد جهش قیمتی وتداوم آن در بازار ملک شده است. راه چاره موثر برای مقابله با این شرایط، در بسیاری از کشورهای جهان تجربه شده است. اخیرا سیاستگذار مسکن در چین که در بازار مسکن آن مسائلی عینا مشابه مسائل بازار مسکن ایران وجود دارد- یعنی هم موتور سرمایه گذاری مولد ملکی قفل شده وهم تورم شدید در بازار مسکن مانع از دسترسی تقاضای مصرفی به واحدهای مسکونی شده است- یک چرخش بزرگ سیاستگذاری به منظور دسترسی منطقی چینی ها به واحدهای مسکونی اتفاق افتاده است.

در سال های اخیر دولت چین با مداخله گسترده اما غلط در بازار مسکن حجم انبوهی از واحدهای مسکونی در خارج از محدوده شهرها احداث کرد. هم اکنون در حالی که در شهرهای بزرگ چین از جمله پکن شهروندان با تورم شدید مسکن روبروند و دسترسی به واحدهای مسکونی برای آنها سخت شده است 20 درصد از موجودی کل واحدهای مسکونی در این کشور خالی از سکنه است.

این دو گانه عجیب در چین نه تنها بازار سرمایه گذاری های مولد ملکی را در این کشور تعطیل نموده بلکه دسترسی شهروندان این کشور به واحدهای مسکونی را بسیار گران و سخت نموده است. دولت چین در یک چرخش سیاستگذاری و برای برطرف مسائل ایجاد شده در بازار مسکن این کشور، درصدد برآمده با دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی به مدت 5 سال با نرخ 2/ 0 تا یک درصد ارزش واحدهای مسکونی، هزینه سفته بازی در بازار ملک را افزایش داده و منجر به عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار گردد. این اقدام در عین حال که همزمان منجر به خروج سفته بازها از بازار مسکن می گردد از ورود سفته بازهای تازه به بازار مسکن جلوگیری می نماید. با افزایش عرضه مسکن وتعدیل سطح قیمت ها، موتور فروش واحدهای مسکونی از جمله فروش واحدهای نوساز بار دیگر به راه می افتد و همین موضوع منجر به راه اندازی موتور ساخت و عرضه آپارتمان های تازه به بازار ملک می گردد.